Стічний час

04.03.2010 (12:30)

http://news.finance.ua/ua/~/2/120/all/2010/03/04/189297

В 2009 р. на українському ринку нерухомості не було зафіксовано жодної інвестиційної транзакції (відомі лише факти придбання об'єктів шляхом укладення угод про взаємозалік, як у випадку з придбанням компанією ISTIL Real Estate готелю "Лейпциг", або перерозподілу часток у проектах, як було між компанією "XXI Століття" і її регіональними партнерами). Як відзначають експерти, причини цього - не лише дефіцит вільної ліквідності, але і відсутність на ринку якісної пропозиції на фоні істотно збільшених вимог.

Зокрема, Аркадій Вершебенюк, директор департаменту промислової нерухомості і департаменту інвестиційних послуг українського представництва консалтингової компанії Colliers International, пояснює: "Відсутність пропозиції високоякісної нерухомості означає, що найбільш активна категорія покупців, таких як інституційні інвестори і спеціалізовані міжнародні фонди, з середини 2007 р. спостерігає в Україні "порожні полиці".

Що ж стосується тих небагатьох якісних об'єктів, які на ринку таки присутні, то, за словами фахівців, ціна, яку просять їх власники, навіть незважаючи на кризу, значно перевершує ту ціну, яку може запропонувати інвестор.

"Інвестори, присутні на ринку комерційної нерухомості до кризи, в принципі, його і не покидали. Просто в 2009 р. вони дивилися на ставки капіталізації об'єктів (норма доходу на інвестований капітал, яка розраховується за допомогою ділення чистих грошових потоків за рік на вартість об'єкту нерухомості. – Ред.) на рівні 18–20%, розраховуючи на покупку "стресових" активів. Проте їх ніхто не продавав, оскільки, з одного боку, ті об'єкти, які власники готові були пропонувати за такими ставками, не залучали інвесторів, а з іншого – якісні інвестиційні об'єкти не пропонували за низькою ціною", – додає Вершебенюк.

Точка відліку

На фоні абсолютно невдалого 2009 р. сприятливішим в сенсі збільшення кількості транзакцій, за прогнозами експертів, обіцяє бути 2010 р. "Ми вважаємо, що II і III квартали 2010 р. стануть поворотними для інвестування в нерухомість, бо будуть завершені декілька інвестиційних транзакцій, ініційованих раніше", - говорить Сергій Сергієнко, управляючий партнер українського представництва консалтингової компанії CB Richard Ellis.

В свою чергу, Петро Радчук, віце-президент ТОВ "КДД Груп", відзначає, що розраховувати на повернення інвестицій в Україну дозволяє і те, що вітчизняний ринок нерухомості вже досяг свого "дна" (ціни на житло і орендні ставки на комерційну нерухомість стабілізувалися), і в другій половині 2010 р. може відновитися його зростання. "Тоді ж ми чекаємо і перших зарубіжних інвестицій", – заявляє експерт.

Правда, Сергієнко не відкидає, що події можуть розвиватися і по більш песимістичному сценарію, адже Україна, як і раніше, сприймається як ризикована для інвестицій країна, перед якою стоїть низка економічних і політичних викликів. "Якщо ці проблеми не будуть подолані найближчим часом, говорити про серйозне відновлення притоку інвестицій на український ринок нерухомості можна буде не раніше 2011 р." – додає він.

Портрет інвестора

Основними інвесторами, зацікавленими у вкладенні грошей в український ринок нерухомості, на думку Дмитра Сенніченка, керуючого директора компанії "Паркрідж Україна", виступлять перш за все росіяни, а також самі українці. А звідки їхні гроші "зайдуть" в Україну – з Швейцарії чи Кіпру, це не важливо. "Перш за все довіру Україні повинен надати капітал українського походження. До цього чекати масового приходу в країну іноземців абсурдно", – вважає Сенніченко. Якщо ж іноземні інвестори і підуть в Україну, то, за словами Сергія Сергієнка, в першу чергу із Старої Європи і США.

В цілому, Сергієнко виділяє два основні види інвесторів, яких може зацікавити український ринок нерухомості. Перші - це "чисті" інвестори, які купують лише "безклопітні" доходогенеруючі активи. Але угоди, в яких учасниками виступлять такі інвестори, на його думку, можуть бути укладені лише в разі термінового, можна навіть сказати, "пожежного" відходу з українського ринку продавця.

"Таких випадків може бути лише декілька", – додає експерт. Другі – це девелоперські компанії, готові брати на себе ринкові ризики. Але вони, за словами Сергієнка, почнуть активніше інвестувати в нерухомість лише в кінці 2010 р. – на початку 2011 р. При цьому Сергієнко вважає, що в обох випадках операції з потенційними інвесторами стануть можливі в найближчому майбутньому лише в разі наявності кредитних зобов'язань, які можна реструктурувати.

Затребувані проекти

Експерти ринку погоджуються на думці, що інвестори, українські чи зарубіжні, перш за все відновлять інвестиції в ринок нерухомості Києва. "Якщо ж говорити про регіональний ринок, то в найближчій перспективі інвестиційно привабливими можуть бути якісні і заповнені орендарями торгівельні або складські комплекси в великих обласних центрах", – констатує Сергієнко.

Що стосується не готових об'єктів нерухомості, а проектів, то, за словами Петра Радчука, інвестори входитимуть перш за все в проекти, які мають готові пакети дозвільної документації або в яких виконані певні будівельні роботи. При цьому, швидше за все, вони претендуватимуть на 50 % проекту і більше.

У свою чергу, Олеся Романенко, начальник служби маркетингу і продажів компанії "Юкрейніан Девелопмент Партнерс", пояснює: "Оскільки Євро–2012 не за горами, перші інвестиції потечуть саме в об'єкти, необхідні для проведення Чемпіонату: стадіони, готелі, об'єкти супутньої інфраструктури. Географія вкладень - міста-мільйонники, а також міста, які прийматимуть у себе матчі Чемпіонату Європи".

В той же час Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії "Т.М.М." вважає, що в першу чергу інвестори вкладатимуть гроші в об'єкти житлової нерухомості, будівництва, що перебувають на завершальній стадії.

"Мабуть, інвестори вкладатимуть кошти на завершення будівництва об'єктів житлової нерухомості, але на досить тяжких умовах. Зокрема, оцінювати квадратні метри за ціною нижче ринкової. За таких умов вітчизняний бізнес отримує можливість добудовувати об'єкти і виконувати свої зобов'язання перед клієнтами, тоді як прибуток від реалізації нерухомості отримує інвестор", – пояснює девелопер.

Якщо ж говорити про розміри інвестицій в проекти нерухомості, то зараз, за словами експертів, ці суми істотно менші від докризових і складають приблизно декілька десятків мільйонів доларів. "Проекти гігантських масштабів, які було прийнято починати в період економічного підйому в 2006–2007 рр., зараз неактуальні. Швидше за все, найближчим часом намітиться тенденція починати доступніше за коштами будівництво, наприклад, вартістю $20-40 млн", – прогнозує Олексій Зеркалов, радник інвестиційно-банківського департаменту ІК "Драгон Капітал".

До речі, за словами експертів, саме на проекти вартістю $10-20 млн. були націлені минулого року українські інвестори. Але через дорожнечу активів попит з боку даної категорії інвесторів, зокрема, в Києві так і залишився нереалізованим. Регіональні ж ринки інвестори не розглядали внаслідок їх низької прозорості і меншої привабливості.

Девелопер – про перспективи

Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії "Т.М.М.":

– Україні буде потрібно ще мінімум три–чотири роки для відновлення обсягу інвестицій в ринок нерухомості до докризового рівня. Спочатку мають відновитися західні фінансові ринки, після чого має знову утворитися надлишкова ліквідність, яка буде направлена інвесторами у тому числі і в зони ризику, – ринки, що розвиваються, зокрема український.

До слова, не варто перебільшувати докризовий обсяг інвестицій у вітчизняний ринок нерухомості. В Україну не робили таких величезних вкладень, як, наприклад, в ринки Латинської Америки, що розвиваються.

Тетяна Стойко

Інша анонімна стаття “Украине грозит кризис!” опублікована на сайті www.neruhomosti.net. Аналіз журналістського матеріалу свідчить про те, що проблема нерухомості в сучасній Україні досить жваво обговорюється і є актуальною. Здійснимо аналіз пропонованого далі матеріалу.